烂尾楼业主退房退款指南，法院判例解析

在面对烂尾楼问题时，购房者往往陷入困境，既拿不到房，又背负着银行贷款。然而，随着法律制度的不断完善，购房者有了更多的法律武器来维护自己的权益。本文将结合最新判例，为烂尾楼业主提供一份详细的退房退款指南。

一、了解法律依据

1.1 最高人民法院批复

2023年4月20日，最高人民法院就河南省高级人民法院的请示，做出了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。该批复明确规定，在房屋无法交付且无交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。这为烂尾楼业主退房退款提供了坚实的法律保障。

1.2 相关司法解释

• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
• 第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

  二、准备退房退款诉讼

  2.1 收集证据

  在提起诉讼前，业主需要收集充分的证据，包括：

• 购房合同：证明与开发商之间的房屋买卖关系。
• 付款凭证：如首付款收据、银行贷款凭证等，证明已支付的款项。
• 烂尾证据：如施工现场照片、新闻报道、政府部门公告等，证明楼盘烂尾的事实。

  2.2 书面通知开发商

  在提起诉讼前，业主应书面通知开发商解除合同，并要求退款。若开发商不同意，再向法院提起诉讼。书面通知应明确解除合同的理由和要求，并保留好送达凭证。

  2.3 撰写起诉状

  起诉状应详细阐述事实理由，明确诉讼请求，包括但不限于：

• 解除《商品房买卖合同》和《按揭贷款合同》。
• 要求开发商返还已支付的首付款、已偿还的贷款本息。
• 要求开发商承担剩余贷款本息的偿还责任。

  三、诉讼流程及注意事项

  3.1 提起诉讼

  向房屋所在地法院提起诉讼，提交起诉状及证据材料。法院将审查材料，决定是否受理案件。

  3.2 诉讼过程

  在诉讼过程中，业主需要证明开发商违约与楼盘烂尾之间的因果关系。法院将依法进行审理，并做出判决。

  3.3 注意事项

• 将银行列为第三人：在提起诉讼时，务必将银行列为第三人，要求解除贷款合同，由开发商承担剩余贷款责任。
• 关注开发商资产状况：胜诉后，能否顺利拿到退款取决于开发商的资产状况。业主应关注开发商的资产状况，以便在判决后申请强制执行。

  四、实际案例解析

  4.1 江苏连云港判例

  2020年11月，柏某、杨某娟与江苏连云港某开发公司签订《商品房买卖合同》。后因开发商逾期未交房，两人诉至法院。法院判决解除购房合同和贷款合同，判令开发商返还已支付款项，并承担剩余贷款本息。该判例贯彻了“谁违约谁担责”的原则，为烂尾楼业主退房退款提供了重要参照。

  

  4.2 南京珠江四季悦城案例

  南京珠江四季悦城项目因总承包商资金链断裂导致停工。在南京市江宁经济技术开发区的协调下，成功实现了业主退房退款。该案例表明，政府协调、监管账户资金充足、业主积极维权是退房退款成功的关键因素。 图：南京珠江四季悦城项目（示例图片，alt文本包含关键词）

  五、常见问题解答（FAQ）

  Q1：开发商破产清算，还能拿到退款吗？

  A：若开发商破产清算，购房者的退款请求权将转化为债权。在优先权保障下，购房者仍有机会获得退款，但具体金额和时间取决于清算结果。

  Q2：只支付了部分房款，能否主张退房退款？

  A：可以。只要在一审法庭辩论结束前完成余款支付，同样适用退房退款政策。

  Q3：贷款利息损失由谁承担？

  A：根据法院判决，贷款利息损失应由开发商承担。但在实际操作中，部分开发商可能只同意退房款，不同意承担贷款利息。此时，业主需要继续通过法律途径维权。

  六、结语

  烂尾楼问题困扰着众多购房者。随着法律制度的不断完善和判例的积累，购房者有了更多的法律武器来维护自己的权益。本文提供的退房退款指南结合了最新法律判例和实际操作经验，希望能帮助烂尾楼业主顺利退房退款，维护自身合法权益。在面对烂尾楼问题时，业主应保持冷静，积极收集证据，依法维权。